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中国地产起起落落15年风雨历程 历数四个时期


www.zzhz.com.cn  2006年01月19日  住在杭州网

  潮起潮落

  整个中国房地产的开发,起起落落,大体可以分为四个时期,即萌芽期、爆发与停顿期、发展期和成熟期。

  萌芽期(1988年-1991年)。萌芽的地点只在深圳和广州,主要在深圳。由于香港商人的大批进入,开始有了一些边缘状态的房地产需求和交易。大概是1988年,深圳率先出台政策——房地产使用权可以交易。

  爆发与停顿期(1991年-1992年)。1991年至1992年是中国房地产的山洪爆发期,千军万马卷进来。谁都不懂房地产,但谁都知道房地产是一个暴利行业,都拼命往房地产里挤。这一时期房地产巨大的暴利空间,使进入者处于非理性状态,人们对于房地产的理解只停留在浅层次上,没人去悉心研究房地产的产品、服务、长线,而这一切的背后是一种强烈的投机心理。1993年6月,中央采取紧急刹车,海南、北海、惠州等地区的一批房地业成为重灾区,之后的房地产基本上处于停顿状态。

  发展期和成熟期(1996年-2001年)。中国真正意义上的房地产是从1996年开始,而率先起步的是广州和深圳。由于改革开放和市场化的程度不同,形成了三种很有趣的房地产格局。南方,市场主导型,尤其是广东甚至全部市场化。北方,公费购买主导型。上海则是内销、外销兼容。

  广东人最早开始对房地产进行个性化开发,产品打造以消费者为本,体现出明确的规划意识、设计意识、户型意识以及目标市场定位,等等。然后,又把香港的营销代理、物业管理、小区管理,全部移植过来。这一切的前提就是,这里有市场气氛,有个性化需求,消费者成为上帝。

  1998年中国房地产出现了一个新事物——房改,将单位直接分房改为货币化分房。货币化分房一出台,银行按揭顺势推出。从此,全国房地产渐次进入市场化的高速发展期。

  火红岁月

  2001年,我把它叫做中国房地产业的真正成熟期,消费者维权运动在中国此起彼伏。业主、业主委员会选出他们的代表,带领大家与房地产商展开博弈,达到一种平衡。进而产生了监理,促使发展商更加成熟。

  2001年值得关注的另一现象是,中国出现了房地产商像“文革”期间红卫兵大串联那样的奇观——大串联,大考察。整个中国从北边到南边、从西边到东边,凡有漂亮楼盘的地方,几乎都能看到前来踩盘的人群。我们将这种现象叫做“踩盘经济学”。这其中影响最大的就是广州的华南板块。全国做地产的公司几乎都来考察过。

  当华南板块成为中国房地产业的领跑者,成为一个标志性板块和踩盘胜地以后,还引发了一种新的现象——催生了一大批服务性公司,从事规划的、设计的、广告的、策划的……他们不仅在广东市场上兴风作浪,还操起家伙大举北伐。由此催生的房地产演讲市场也异常火爆。

  “踩盘经济学”促使整个中国的房地产上了一个很大的台阶,也使得区域之间的产品差距缩小,在设计和风格上出现兼容并蓄。比如广东的园林可以克隆到长江以北,上海的可以克隆到别的省份,进而促进了房地产操作的精细化和房地产市场的细分。总之,虽然伴随着各种不协调音,但房地产一路高歌猛进,成为中国经济发展的主要动力。

  中国房地产的成熟有几个标志。第一个标志就是整体水平的提高。中国的房地产,尤其是广东的房地产,跟世界任何国家的房地产相比,在开发水平上都是不落后的。最经典的是李嘉诚在福田中心区搞了一个楼盘,最后房子一盖完,全傻眼了——成了那一片最丑的一个楼盘。他完全低估了大陆的房地产水平,老革命遇上新问题。

  第二个标志是,几乎全世界的规划设计公司全到了中国。你有多高的鉴赏本事,几乎就可以搞多高水平的楼盘。整个中国就像在开一个万国建筑博览会。还有一个更精彩的现象,老百姓都成了房地产专家。

  在这个背景下面,中国房地产界还出现一个景象,就是“三外”——外行、外资、外地企业纷纷抢滩三大中心城市地产,为本来就已经很火的房地产再加一把柴。

  前大盘时代结束

  各路地产商扩张太快,起初的反应是人才、管理等软件跟不上,到了2003年,硬件也跟不上了。钢铁暴涨50%,水泥暴涨了40%,全中国到处都缺电。更可怕的是石油,中国从一个石油输出国变成了石油进口大国,整个中国的经济安全遇到了前所未有的挑战。

  在这个背景下面,中央宏观调控的一系列措施终于出来了。

  按揭稍微紧一点,贷款控制严一点,金融政策趋紧;土地指标——冻结;农转非——停止;对土地使用权的严格控制,基本上只剩下省里面留一个对接点,地县的权利一律上缴。原来镇委书记都可以签合同,中央、省、地、县、镇,五个轮子一起转的,现在是一个半轮子,一个轮子在中央,半个轮子在省里。这一系列措施,预示着中国房地产前大盘时代结束了。

  2004年,随着中央宏观调控政策的出台,房地产界,尤其是中小开发商,对未来的前景感到迷茫、感到悲观。对这一问题应该怎样看?这不禁使人想起自然界的一种现象:在内蒙草原上,羊的数量和草场的面积必须有一个合适的比例,才能维持良好的生态平衡,羊儿们才能活得欢快。如果人不对羊群的数量加以控制,老天爷就要调节它,这是生存竞争,优胜劣汰。

  美国等资本主义发达国家有很多手段对经济进行调控,如通过国家储备银行,通过格林斯潘,调一点,降一点,作用就不得了。中国这次宏观调控是点刹,不是急刹,从房地产的一个周期率来讲,它会使强大的更强大,弱小的被淘汰,从而维持市场的健康有序发展。

  开发整治各司其职

  从科学发展观来看,前大盘时代的确存在不少问题,突出表现在鱼龙混杂。10亩地是房地产商,1000亩地也是房地产商。初级阶段出现这种现象应该说是正常的,但决不能长此以往。在国外,如美国、澳洲,土地整治商和房地产开发商早就分解开了,各归其位,各司其职。

  土地整治商是什么概念呢?国家确定一个开发计划,决定这个地方做成一个休闲区或商业区。然后通过招投标挂牌,一般都要求企业具有上百亿的资产,没有这种资质和实力是不可能做成这种事情的。最后,通过举牌,哪家财团拿到以后,它要根据政府的定位,然后定性,进行国土整治,港口、码头、道路所有的功能区明明白白,这就是我们讲的公共建设这一块。

  做好框架以后,才是分块。比如3000亩分成30块或者是15块,功能很清楚。这块是别墅区,这块是别的什么区,然后再二次招商,挂牌,让住宅开发商进来,就是我们说的房地产开发商,再搞一种差异化错位经营。而房地产开发商,严格意义上是整合商。他去整合设计师事务所,要求他们设计三种模型,三种样式。

  开发商再整合一家建筑公司,按照设计要求将别墅建好。

  这时候的房地产发展商其实就是建筑承包商。利润也就是10%以下,操作到位他可以赚几个百分点,操作不到位就会亏损。以后的中国肯定要往这条路上走。

  后大盘时代浮出水面

  靠勾兑去圈地的那种大盘时代已经不复存在了,在这样的大背景下面,中国的房地产业还有没有发展空间?我的观点是:后大盘时代已浮出水面。

  随着国家对土地严格控制、有计划地供应,土地市场必然是僧多粥少。过去搞房地产像闯东北那些汉子,随便去耍一把就有吃的喝的,现在肯定是不行了!竞争中自然有人会被淘汰出局。这是好事!经历十多年中国市场经济的洗礼和培育,已经有了一批优秀的能征善战的商业集团和地产公司,自己要升华,通过这次洗牌,他们能够获得更大的空间展示自己,获得雄厚的实力。

  中央对土地的限制还带来一个问题,就是如何盘活存量资产。

  在二十多年的高速发展过程中,很多领域里有大量存量土地扔在那里,而且是有出生指标的。大体有四大领域:

  第一个领域,开发区。整个国家有上千个开发区,这些开发区都是很粗放的。有一些不要说没有出生证,许多有出生证的都是很粗放的。譬如山东很多开发区是由企业来办的,像一个海尔,一下要5000亩,怎么开发呢?星星点灯,到处都是海尔工业园。下一步,这些粗放的工业园区无疑是一个很大的开发空间。重要的是如何去挖掘,去升华,去集约化地开发。

  第二个领域是旅游开发区。伴随着中国从温饱到小康到富有,旅游从观光到休闲到度假,有很大的空间,像成都旁边的青城山、峨嵋山。一个叫万冠集团开发的碧峰峡就很漂亮,很成功。对于旅游开发区,可以促使人们去进行内涵式的开发。

  第三个领域就是大型的商贸、物流园区。原来我们做那个物流园区,地一圈往往就是300亩、500亩,房子一盖,要么卖洁具,要么卖瓷砖,很粗放。现在我们讲物流市场,主要靠集约化、零储备的方式来进行物流的转换和交易。这方面也有很大的空间。

  第四个领域是大型的社区开发、大型的国际社区甚至包括很多中心城镇。农民要城市化,怎么城市化?就需要实力雄厚的发展商们介入,既解决农民的问题,又解决城市化的问题。这其中同样是有广阔空间的。对于发展商来说,现在的问题不是没有机会,而是如何抓住新的机会;不是没有空间,而是如何开拓新的空间。

来源: 文汇报  作者:  编辑: 沈曦霞

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