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杭州写字楼逆势上扬 黄龙商圈先声夺人


www.zzhz.com.cn  2006年01月19日  住在杭州网

  杭州楼市火爆的时候,杭州的写字楼一直不温不火;杭州楼市风云变幻的时候,杭州的写字楼却站到了最前沿。新年伊始,杭州写字楼行情逆势上扬。继住宅投资之后,时下,写字楼投资正成为投资客们谈论最多的话题。投资客们的目光在杭州主城、钱江新城、滨江等板块之间来回搜索,黄龙商圈、庆春路商圈首先进入他们的视野。

  风水轮流转写字楼坐庄

  相对于杭州的住宅市场,杭州写字楼市场即使在楼市行情最为火爆的时候,也一直只是配角。

  最近一段时间以来,杭州写字楼市场突然活跃起来。先是钱江新城板块大体量新生代写字楼陆续动土打桩。与此同时,写字楼市场频吹暖风,销售看好。

  去年下半年,钱江新城CBD的尊宝大厦动工。该项目总建筑面积达16万平方米,由金尊和银尊两座高度为160米且对称的双塔超高层姊妹楼组成。其实,尊宝大厦是2005年下半年钱江新城开工的第四个社会投资公建项目,之后,还将有高70米至150米的光彩国际广场、高150米的圣奥大厦、高150米的日出钱塘大厦、高150米至258米的浙江财富中心、高60米至130米的华联时代广场等也将前后陆续动工。

  2005年年底,钱江新城建设的压轴之作———“钱江国际时代广场”开工。这个总投资约15亿元,总建筑面积达到25万平方米、由4幢高层建筑组成的楼群,是迄今为止钱江新城建设规模最大、投资额最大的社会投资项目。

  据悉,钱江新城核心区域规划面积4.02平方公里,设计总建筑面积约为820万平方米。目前新城已引进27家企业集团,其中知名民企20家,拟建设43幢超高层商务楼、高星级宾馆和七个精品住宅区。根据新城今年布局,浙江金融财富中心、华联时代广场、华润“杭州万象城”等15个项目,也将动工,总开发量达76万平方米。杭州写字楼市场一时“新人”辈出。

  岁末年初,一直是房产市场的销售淡季,对于资金量比较大的写字楼部分更是如此。然而今年的写字楼市场却淡季不淡,环球时代广场、白云大厦、景园·香槟之约、万新大厦等楼盘近期销售量大增。写字楼行情逆势上扬,据专家分析,主要是因为不少集团公司年底拨款为杭州分公司买办公楼。

  位于杭州上城区西湖大道与佑圣观路交叉口的万新大厦不久前成交4套,近期又以15211元/平方米的均价售出3套写字楼。万通房产的销售经理杨菊萍表示,岁末年初这段时间,销量明显增加,最近还有几家大公司已经基本达成了购买意向。

  年底有不少诸如银行、保险公司等大集团公司的杭州分公司集体下单,是销售量陡增的重要原因。这些公司在几个月甚至是半年前就有了购买意向,一般都是动辄一层、两层购买的大手笔,资金量比较大,投资比较慎重,不少杭州分公司需要将此上报到总公司审批,有些公司甚至是将写字楼的购买列入了年度计划中,而年底这些审批流程正好走完,因此最近销售情况比较好。

  西湖区2004年开盘的某高档写字楼,近期以22122元/平方米的已售均价售出3套房源。

  主体形象工程的完善和准现房销售也是写字楼销售量增加的另一个原因。

  由于写字楼资金量比较大,买家一般以自用为主,因此下单也比较慎重。再加上杭州这部分的供应量比较大,不少买家会选择在主题工程出来后,再考虑买房。而最近热卖的写字楼几乎都是以土建工程完成、以准现房的形象出现。

  写字楼销售转好的消息似乎鼓舞了不少开发商,最近又有不少写字楼相继开盘。

  黄龙写字楼终成潜力股

  市场上,投资客的嗅觉也许最为灵敏了。现在很多投资客把投资的眼光投向杭州写字楼市场。和前几年住宅相比,杭州写字楼售价一直低迷,写字楼与住宅价格倒挂成为杭州楼市一怪。在住宅行情低迷时,写字楼市场的机会来了。

  2000年,杭州顶级写字楼的代表浙江世贸中心二期开始销售,每平方米售价约10000元;同期,不远处曙光公寓的销售价为7000元/平方米。4年过去了,今天,曙光公寓的市场转手价高达1.5-2万元/平方米;和世贸差不多品质的新写字楼售价也不过1.5-1.9万元/平方米,涨幅远远低于住宅。

  其实,无论从造价还是租金回报看,写字楼都要远远高过住宅。建造同样品质的高层,同样的土地成本,写字楼要比住宅每平方米高出1000到2000元甚至更多;从租金回报看,写字楼的年回报率一般在8%到10%左右,而杭州目前住宅的年回报率仅在3%到4%之间。

  尽管如此,杭州写字楼的售价和公寓非常接近,甚至还要低。以杭州西湖文化广场办公区域为例,目前白马公寓的二手房成交价在1.3-1.5万元/平方米,而几乎是同时交付的白马大厦写字楼其市场价目前也差不多在这个价位上。

  杭州有关业内人士认为,写字楼的投资价值尚未被大多数人发现,住宅投资额小,转手活跃,所以才成了首轮杭州房地产炒作的对象。

  以购买黄龙区块的住宅和写字楼为例,购买一套160平方米,单价1.2万元/平方米的高档住宅所需资金约192万元,如果以每月6000元的价格出租,其年回报约3.75%;同样购买一套160平方米,单价1.5万元/平方米的高级写字楼所需资金为240万元,如果租金以4元/天/平方米计,年回报率约9.7%。

  投资写字楼品质很重要

  目前杭州的高档商务办公区主要有六大类:武林区块、黄龙区块、庆春区块、湖滨区块、西湖文化广场区块,而黄龙区块是杭州最高档的商务圈。

  黄龙区域内的办公建筑大多于近两年落成,风格鲜明,代表了目前杭州建筑设计与建设的最高水准。许多跨国公司和机构、国内精英企业纷纷选择这里作为华东的分支机构落脚点甚至是总部。这里还集中了杭州城中最优秀的资源:离西湖风景区一步之遥;浙江省图书馆、浙江大学等人文环境非常吸引人……目前,黄龙区块尤其受到境外企业和国内大公司的青睐,成为投资者的首选。

  调查发现,黄龙写字群气氛渐已形成,目前在建的世贸丽晶城算得上是压轴之作,等到2007年世贸丽晶城最后交付使用之时,黄龙板块已臻于成熟。

  地段、人气、配套和品质,是投资写字楼至关重要的因素。显而易见,黄龙写字楼集众多优势于一体。其中今年上半年即将上市的国际化顶级商务写字楼世贸丽晶城·欧美中心(暂定名)成为最受关注的CDB建筑。

  世贸丽晶城·欧美中心从设计、景观、采购、施工、营销推广,一直都是以国际标准严格要求。该项目建筑设计单位是全球排名46位的王董国际有限公司,景观设计是由全球最大的景观设计和规划公司EDAW(泛亚易道)担纲的,全球排名前三位的HBA做室内设计,高力国际物业服务有限公司作为英式贵族物管前期顾问。

  世贸丽晶城·欧美中心总建筑面积近22万平方米,实现商务办公5A智能-6E体验模式;强调时间·空间·人·建筑大框架下的主体归属感,配备一流的商务休闲设施;强调资本的国际化办公美学,1800余个配套车位,国际先进错时停车系统,满足现代商务大容量泊车的需求;强调财智的扩增原理,27部高档名牌电梯,舒适快速;590平方米豪装大堂,挑高近13米,气度非凡;强调价值观、人生观、财智观的造型表达,24小时CBD空间演绎财智生活,尽享杭城中央商务区、中央景观区、中央居住区、中央文化区的尊荣体验。世贸丽晶城·欧美中心强调不可抗拒的、不可替代的城市气质,是实力型、旗舰型企业再铸辉煌的尊贵领地。

  该项目拥有杭州第一个设顶级私人会所的写字楼,杭州第一个拥有室内外双游泳池的写字楼,杭州第一个设有空中巴士站的写字楼,杭州第一个设有总裁车库的写字楼,杭州第一个设有宾利车队的写字楼。

  好产品永远有市场。这也许同样适用于投资写字楼物业的标准。从上海可以看到,同样的浦东陆家嘴,不同品质的写字楼租金可谓差远了,金茂大厦租金报价0.95到1.5美金/天/平方米;上海证券大厦0.75美金/天/平方米;世界广场为0.4美金/天/平方米;而档次更低一点的楼则更低。

  杭州写字楼市场目前分化日益明显,不同档次产品将有截然不同的租金回报,将成为一种趋势。

来源: 今日早报  作者:  编辑: 沈曦霞

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