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宏观调控 划分上海房地产市场“两高”撤销率


www.zzhz.com.cn  2006年01月18日  住在杭州网

  网上房地产显示,“某楼盘总共504套房子,成交了542次,合同撤销1276次;某楼盘网上房源286套,合同撤销了670次……”许多楼盘畸高的合同撤销次数让人吃惊。

  宏观调控以后,致使楼盘高撤销率的原因已经不再是蔡旭初在年初时所分析的那样了。

  蔡旭初是上海市统计局总经济师、新闻发言人,在2005年1月的上海市政府新闻发布会上,蔡曾表示,有些销售商为了达到一定的目的,签售了假的预售合同,然后再撤销合同,造成了楼盘畸高撤销率。这在一定程度上抬高了市场价格,也造成了价格的虚高现象。

  而宏观调控以后,抑制了几乎所有的投机,但在宏观调控的初期,撤销频繁的现象并没有明显的改善,房产新政对于房地产市场的调控效应首先体现在了合同撤销上。众多投机炒房者以撤销购房合同的方式“迎接”了宏观调控。

  开发商、中介联手炒出高撤销率

  2005年的年初,有这样一个奇怪的现象:售楼处常会告诉购房者房子卖完了,而加10万或20万元的好处费后,购房者却可以在楼盘周围的二手房中介店里买到一手的期房。与此同时,网上房地产的销售表里房源却显示出可售的绿色,撤销率则高达100%,甚至是200%。

  出现这样的现象都是开发商和中介联手炒作的结果。一位开发商的工作人员告诉记者,开发商惯用的“开盘营销”是:

  首先,让中介在开盘前一周就陆续雇佣民工排队,制造紧张气氛;

  然后,在开盘时,让中介或内部员工虚拟“客户”以高于申报价格10%-20%的高价签订虚假合同;中介以此价格为“标杆”,开始到排队的真实购买者中兜售,哄抬价格;

  这时,真正的购房者中开始有人憋不住“上钩”,以高价或加价从中介手里买进,购房者中随即产生“羊群效应”,引起大批高价抢购;大部分房源售完时,开发商再以各种理由,撤销当初“演戏”时所订的高价合同,收盘谢幕。

  像这样的“营销”在年初并不鲜见,而且蔚然成风,越闹越大,制造出一个又一个的高撤销率。

  对于这样的“营销手段”,主管部门从2004年下半年就开始了整治。2005年3月3日,上海市房地产交易中心更是开出一张大罚单,一举对“兴盛公寓”等六个楼盘作出暂停销售的处罚。

  在这些受罚楼盘之中,有的以同一购房人的名义预定多套商品房并反复撤销、反复过期;有的以“李某”、“凌某”和“关某”为购房人反复签订多套房屋的定金合同;还有的购房人名字仅为“王”、“邰总”等,甚至仅为英文字母“K”、“E”、“F”等。开发商通过这样的反复签订和撤销合同,不断加价,最终真正的购房者买价已超过开盘价不少了。交易中心统计显示,不少楼盘的撤销次数都超过了房源数,有的楼盘撤销率甚至高达600%,联手炒房现象之严重可见一斑。

  从赚钱变为保本

  今年宏观调控抑制了几乎所有的投机,然而在宏观调控的初期,撤销频繁的现象并没有明显的改善,所幸合同撤销的原因来了个“急转弯”。由于担心房价下跌,买房人为了保住自己的本钱,激起了又一波合同撤销的高潮。

  3月底开始,本市某楼盘短期内陆续出现了300多套的退房,一时间,这一集体退房事件成为了媒体的焦点。该楼盘的销售人员向媒体透露,大范围的退房正是由于宏观调控的新政所造成的。另有工作人员告诉记者,“这批购房者都是在年初的时候买房的,绝大多数的购房者都是已经拥有了2、3套,甚至更多房子的投资者。央行房贷的新政策一实施,贷款的审批变得更为的严格,拥有多套房屋的贷款人将降低贷款比例,甚至是不再放贷。这样银行审批不能通过,这些购房者只能选择撤销合同。”

  实际上,“审贷严格只是原因之一,信心下跌,撤资脱市才是引发此后一系列撤销合同的主因。”一位业内人士如此分析。

  该楼盘的一位投资者朱小姐告诉记者:“担心房价下跌是我最终撤销合同最重要的原因。”3月份,朱小姐按照正常的手续签订了贷款70%的《贷款合同》。不料没过几天,央行房贷新政出台并实施,经审核,银行认为这是朱小姐的第二套购房,所以要降低贷款的成数,最多只能贷款60%。“其实我是有能力再多付10%的房款的,但后来不久,又出了两个政策,有朋友就提醒我,房价可能要跌。我想反正贷款没有批下来,就退房了。”朱小姐表示。

  诚然,3月份是宏观调控的起始月,从3月17日央行房贷紧缩开始,半个月内紧锣密鼓地出台了三项房产新政:3月26日,上海市《若干意见》、国务院旧国八条;3月28日,停止转按揭。个个直逼楼市“抑制投机、控制投资”的要害。

  为了保住自己已投入的资金,部分购房者想出了比较另类的方法,刻意使贷款审批不被通过,造成了大量的合同撤销。

  家住浦东的张女士已经有了2套住房,3月中旬在楼市一片大好的形势下,她又购买了一套房屋。张女士说:“当时,为了可以顺利取得贷款,我并没有向银行告知我还有两套房子的事情。”但是随后开始的宏观调控让张女士急了。“赚不到钱也就算了,还要赔钱,那怎么行?”为了阻止贷款审批被通过,张女士主动向银行“告发”自己还有两套住房的事实。果然,其后贷款的申请并没有被批准,凭借合同的撤销条款,张女士顺利地撤销了购房合同。

  调控前后,对比明显

  宏观调控的前后,同样是高撤销率,但背后的隐事却截然不同,一场宏观调控将2005年的楼市划分出了两个不同的天地。

  调控开始前,开发商一手制造出了畸高的合同撤销率,通过反复的订立和撤销,炒高房价,赚取超额利润。对于开发商制造的“不法”高撤销率,购房者义愤填膺,或上访、或投诉、更出现了上海房地产市场“主张购买权”的第一案。冀望于法律可以还一个公道。

  再看调控以后,市场渐冷,推高了撤销率。购房者不仅不再主张购买权了,有理的、没理的、合法的、不合法的,只要能保住自己的钱,想尽办法退房。而反过来,房产商开始寻求法律的界线。“不合法的要求撤销合同,我们是坚决不同意的。”一位开发商态度非常强硬。

  对比何等明显!无论是房产商还是购房者,利益驱动了前后判若两人的想法。宏观调控就犹如一面镜子,影射出脆弱心理的同时,也看出了房地产市场的不成熟。

来源: 宁波网  作者:  编辑: 沈曦霞

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