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政策“助推” 会把杭州楼市推向何方?


www.zzhz.com.cn  2006年01月18日  住在杭州网

  
在“国八条”刚刚出台的时候,还有不少人按照从前的经验,相信房价涨幅是不可遏制的。

  新年来临之际的杭州楼市,再次刮起涉及税收、金融、户籍等领域的"政策风"。

  杭州市政府这次的出手和去年严厉的宏观调控形成了一种微妙的对比,已经沉寂了一段时间的房产话题再次成为舆论热议的焦点,赞成方和反对方各抒己见,见仁见智。

  和过去若干年频频出台的各种"房产新政"不同,这次的"政策"还致力于降低交易成本,拉动住房消费,促进房产流通,"助推"楼市再次走向供销两旺的繁荣局面。

  各界人士普遍关注一个问题――"政策助推"会把杭州楼市推向何方?

  市场实在太冷清了

  作为一个二线城市,杭州房地产市场在过去的六七年内一直处于罕见的火爆状态。不管多少人传言房价即将要跌了,购买力还是一路高歌猛进毫无颓势,屡屡击破人们对房价涨幅想像力的底限。直到去年"国八条"出台之后,随着上海等地"跌价"、"退房"等各种消息的传来,杭州的房地产市场仿佛被噎住了一般,一下子出现了停顿的迹象。往日门庭若市的中介所冷冷清清,本来疯了一般涌向售楼处的人流犹如大河冰冻,瞬时止步,购房者由犹疑,迷惑的表情,转变成坚决掉头奔去的背影。

据杭州市政府负责人介绍,市政府的思路是坚持两条线发展,一方面大力发展经济适用房等“安居工程”,使中低收入人群有房住,解决市民“住房难”问题,另一方面也要防止出现大起大落的现象。

  在宏观调控刚刚出台的时候,还有不少人按照从前的经验,相信房价涨幅是不可遏制的,还有人依然掏出几万元去买一个优先选房的房号,还有人因为没有获得买房资格而在房产公司大哭大闹。但是不久后,网络上就遍布一片"必跌"、"已跌"的论断,以及对刚刚下单购房者的同情声甚至幸灾乐祸的言论。

  在几个月时间中,有些原来供不应求的房产项目成交量下跌到原来的一两成。长夜漫漫,无数开发商盼星星盼月亮般等待重回好时光,却始终不知道鱼肚白在哪里。传言纷起,一些楼盘重现连夜排队购房的景象,结果被舆论称为是开发商自己雇佣民工营造虚假繁荣的营销"阴谋"。老百姓对房产市场的信任感下滑到了洼地。

  来自政府方面的信息似乎还不是太糟。据杭州市房管局近日公布的报告,在去年宏观调控初期,市场出现了消费者观望、停止购房的状态,从5月到8月,市场成交量均呈下降态势。但是这份报告说:"进入9月后,消费者逐步走出观望状态,成交量明显回升趋于稳定,六城区连续三月商品住宅成交量(不含经济适用房)都在1800套以上。"

  与此同时,人们看到,从前有房不肯卖、还要搞"惜售",像分赃一样偷偷"内部预订"的房产开发商,如今铺天盖地打广告勤吆喝,不断推出"打折"、送这个送那个的措施吸引人气。傲慢无礼的售楼小姐态度一下子殷勤得多了。一些开发商说,别人的已卖出多少套的数字其实都有很大水分,他们都自称"只有我们的才是实打实的"。

  据杭州市经济信息中心监测的八家中介公司成交情况显示,2005年年底杭城二手房市场成交量在持续两个月的回暖后,又出现了小幅萎缩,11月比上月减少了3.35个百分点,购房者的热情随着气温不断下降。据杭州市经济信息中心预计,到2006年3月为止,成交量要大幅回升难度很大。据各家中介公司反映,2005年年底买卖双方热情与2005年10月房交会期间所拉动的"回暖"相比又明显降温。据了解,除部分真实的刚性需求仍然在市场上坚持寻觅外,购房者的普遍心态是期望看清明年走势后再有所动作。

  房地产的特点是"买涨不买跌",被吓住了的消费者犹如当年害怕房价还要涨因而疯狂抢购一样,害怕房价不知道还会跌到什么程度而更加不肯轻易掏钱买房。尽管由于个体差异和统计方法的不同,很难确定房价究竟是涨还是跌了,但是购买力的萎缩和市场的冷清、停顿,成为各界人士的普遍认同。

  刺激人的政策又出来了

  新春伊始,在房产商和购房人群的心理博弈之中,楼市的第三股力量――政府出手了。

  1月5日下午,杭州市政府召开常务会议专题分析房地产市场形势,提出市有关部门将于近期采取一系列包括金融支持、降低房地产交易成本、完善公积金贷款和贴息办法、重新推行外地人购房入户和改善住房供应体系等举措。

  两天后,杭州市举行首届杭州最佳人居环境奖颁奖典礼,对一批房产项目进行表彰。市领导在讲话中透露,政府曾组织开会要求银行最大程度地支持杭州房地产市场稳定健康发展,与会的银行负责人态度都十分积极。他还表示,某些与房产相关的政策执行时间将做微调,某些"紧缩政策"将结合杭州实际情况"暂缓",还会考虑拆迁安置采取货币化等。他还透露,将首先选择两个区域试点恢复很早前曾实行过后被停止的外地人购房落户政策。

从前有房不肯卖、还要搞“惜售”,像分赃一样偷偷“内部预订”的房产开发商,如今铺天盖地打广告勤吆喝,不断推出“打折”送这个送那个的措施吸引人气。

  很快,杭州住房公积金管理委员会发布通知,将市区住房公积金贷款最高额度由现行的30万元调整为50万元。这是自2001年以来杭州市区首次调整住房公积金贷款额度。这意味着老百姓可以贷到更多利息比银行贷款低得多的款额用于购房。

  1月10日,杭州出台了关于促进房地产业平稳发展的"金融支持意见和建议"。市政府向银行方面提出建议:对普通住宅个人贷款按揭成数提高到八成。对购置二、三套自用的普通住宅,也采取同等政策。市政府有关部门负责人称,不能让用毕生积蓄买房的老百姓财产缩水,还要让没房的老百姓在现有的状况下买得起房。他还说,要积极鼓励个人购房贷款,大力发展个人按揭业务。对购置普通住宅的个人按揭贷款可采取优惠利率,一般按基准利率下浮10% 。再加上绝大多数银行已取消强制房贷险和公证费,按揭的成本大为减少。

  另外,市政府在《促进我市房地产业平稳健康发展的金融支持意见和建议》中提出,相关银行在解决有关房地产企业贷款风险处置等问题时,要从正面来积极、稳妥处理好贷款企业风险。在保证金融安全的前提下,对在建普通住宅楼盘要优先贷款,防止出现烂尾楼现象,尽量避免开发企业因为资金问题不能按期交房而出现退房。

  根据2005年出台的宏观调控政策,购买房屋后在两年内销售的转让方,不论是普通住房还是非普通住房均需按全额缴纳5%的营业税。两年时间的起点以契税缴款书的填发日期为准。这一政策出台时就受到广泛的质疑,一些前几年买房自住的人早就住进现房,但迟迟未去办房产证和缴纳契税,这一政策出台后曾出现排长队办证的热闹场面。近日,杭州市规定只要签订商品房预售合同并登记备案,就可缴纳契税并取得完税凭证。这就大大缩短了时间,降低了交易成本。

  有人欢呼,有人非议

  新政策出台之后,有人欢呼,有人非议。

  有的网友在互联网论坛上批评政府"托市",有的怀疑"是不是说明楼市真的已经到了很危险的时候了,利益集团已经快撑不住了",也有网友颇高兴地说:"政府还是有点水平的,在最让人意外的时刻推出了令人振奋的措施。让人刮目相看。"

其实除了近日连续出台的政策,前段时间,政府就已经在基础配套设施建设方面为楼市"助推"。阵阵风声在岁末年初劲吹楼市。

  据来自有关方面的消息称,很有可能在不久的将来,杭州和上海将开工建设磁悬浮,到时上海到杭州只需要20多分钟,将实现"工作在上海,生活在杭州"的同城效应。据说南京和杭州也将致力于实现"同城效应"。12月20日,建德市专门到城区举行新闻发布会",借杭千高速通车的契机,为该市的房地产"吆喝",该市政府表示,一千万以上的投资可确保供地,目前已经划出50宗沿山沿湖的地块,共计约7000亩,将有序推出开发。政府还将大手笔推进城市建设,吸引大都市居民前去居住。集中了50多个房产项目、但因为基础设施配套没跟上而人气不旺的余杭区则在近日专门向新闻界通报情况,介绍该区块近三年中将建设20条城市道路以及一批公交设施,还将新建30余个幼儿园和一批学校,成为市民居住的好地方。

  除了连续出台的政策,前段时间,政府就已经在基础配套设施建设方面为楼市“助推”。阵阵风声在岁末年初劲吹楼市。

  据来自杭州透明售房网的信息,这段时间确实交易量有明显的上升。大批市民致电媒体,询问关于公积金支持等相关政策的详情。

  有专家指出,去年的宏观调控是政府根据当时的情况对楼市发挥"有形的手"的作用,今年的新政策也是政府根据市场的实际情况,根据拉动消费需求的形势需要,再次发挥对市场的调控作用,作为房地产市场中举足轻重的一个主导元素,政府的调控能力和水平最终将受到市场的检验。

  据杭州市政府负责人介绍,市政府的思路是坚持两条线发展,一方面大力发展经济适用房等"安居工程",强化社会保障体系,使中低收入人群有房住,解决市民"住房难"问题,另一方面也要促进商品房市场的健康稳定发展,防止出现大起大落的现象。

  杭州市委市政府的领导在最近一些会议上多次表示,拉动内需现在是我国经济工作的重中之重,房地产还是应该成为重要的支柱产业。有关领导表示,近年来,杭州市房地产业发展对促进经济增长、推进城市化进程、改善人民生活发挥了积极作用。去年以来的宏观调控举措,对于推动市场健康发展,防范金融风险起到了积极作用,当前则要本着积极稳妥、突出重点、因地制宜、适时适度的原则,结合杭州实际,优化环境,让利于民,努力实现房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的目标,确保房地产市场稳定健康发展。

来源: 新华社  作者: 方益波  编辑: 沈曦霞

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