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上海楼市背负诸多难题 博弈市场中谁会对谁忠诚


www.zzhz.com.cn  2006年01月18日  住在杭州网

  “开发商对2006年市场前景仍然看好。我们同样认为2006年年中开始市场成交量将开始恢复,价格将开始回升。”国际房地产服务及投资管理公司仲量联行上海研究部在一份报告中预测说。与这家中介投资机构的观点相似,一些开发商也认为,2006年市场的实际情况“会比想象的要好些”。而另一部分上海楼市的研究者和开发商则认为,“2006年没指望,到了2007年再来讨论价格止跌问题吧!”其主要理由是:市场格局在2005年已经改变,越来越多的现房处在待销之列,如果没有有效的刺激措施,2006年上海很可能迎来空置房高峰。

  2006,在这个被传统视为“忠诚”的中国农历狗年,上海楼市究竟“会好些”还是“会糟些”?在充满博弈的市场,谁会对谁“忠诚”?

  2005年的“历史遗留”问题

  近千万平方米的待售房源、只降增幅而无大回落的房价等诸多难题,已带入了2006年2005年对于2006年的上海房地产市场具有承上启下的意味。经2005年上半年的系列楼市调控,上海房地产市场供求关系在当年9月份发生逆转,供大于求的局面形成。尽管去年全年房地产开发投资增幅和商品住房新开工面积有所下降,但交易整体低迷,房源大量积压,跨年待销。而统计显示的房价却在绝对增长,下降的只是增幅。

  统计数据显示,2005年上海房地产投资额和开工面积出现双降。1至11月,共完成房地产开发投资1141亿元,同比增长11.3%,增幅比去年同期下降11.5%;预计全年完成约1250亿元,同比增长约7%。同时,商品住房新开工面积为1979万平方米,同比下降3.6%。尽管从供应的角度看,净增房源减少了,但由于交易低迷,房源大量积压。前11个月,上海新上市商品住房共销售2461万平方米,其中完全以市场定价的市场化商品住房销售面积1608万平方米,其余840多万平方米为非市场化的动迁安置房和定向销售的中低价房。预计全年上海商品房总成交量在2600万平方米左右,比去年同期减少1400万平方米。

  至于2005年上海新建商品住房的总上市供应量,目前官方的统计数据尚未公布,业界普遍预计远在总成交量之上。有一种预计,2005年上海商品房供应中可能积压了近千万平方米房源待销。

  但上海市房地产主管部门和统计部门公布的房价却没有大的回落。从价格指数看,2005年前11个月,上海商品住房销售价格指数累计环比下降2.5%,预计全年累计环比下降约3%,但同比仍会上涨约9%。不过,同比指数在逐月下降,2005年10月和11月同比分别下降了1.2%和0.8%。从商品住房的平均销售价格显示,去年前11个月,上海房价每平方米为6655元,同比仍然增长7.6%;预计全年商品住房平均销售价格约为每平方米6700元,与上年相比增长4.9%。

  另一值得关注的现象是房地产贷款的回落。截至2005年11月底,上海自营性房地产贷款余额4104亿元,比年初增加603亿元,同比少增288亿元。其中,房地产开发贷款余额1400亿元,比年初增加369亿元,同比多增111亿元;个人购房贷款2704亿元,比年初增加233亿元,同比少增400亿元。同时,上海个人房贷坏帐率较以前明显增多。

  业内人士认为,综合以上数据可以发现一个基本信号:上海房地产市场尤其是住宅市场,价格、供求、供应结构等诸多问题在2005年并没有得到根本解决,这给2006年市场留下了深重的负担。

  2006:远近高低各不同

  楼市“会好些”还是“会糟些”正成为各机构的看点

  仲量联行在近日公布的一份分析报告中指出,2005年上海房地产市场改变了格局,住宅市场变得平静,但办公楼及商铺因强劲需求租金飙升。2006年市场将基本保持现状。这一相当谨慎的判断基本精当。具体分析如下:

  ——高档住宅市场。新建住宅的价格有所下降,但跌幅并不像预先担心的那样剧烈。“开发商对2006年市场前景仍然看好。我们同样认为2006年年中市场成交量将开始恢复,价格将开始回升。”仲量联行上海研究部主管何迈可分析说,理由有三:

  一个显著的信号是部分开发项目已开始投入市场:瑞安的翠湖天地二期在2005年末开盘,根据房型和楼层,要价在每平方米4万至6万元人民币之间。摩根士丹利购买的锦麟天地逸兰公寓也于2005年第四季度开始大规模的市场租赁推广,成效不错。服务式公寓市场预期看好,其入住率普遍在85%到90%之间。威斯汀宣布将其服务式公寓部分转回为酒店用途,因此降低了上海市场上服务式公寓的供应数量。

  二是2005年三季度和四季度的租金和空置率保持平稳,尽管高端和豪华住宅的租金普遍下降了1%到3%,但在2005年整年中,高端住宅和豪华住宅的租金还是分别上涨了7%和3%。这为未来投资者提供机会。

  三是2005年第四季度,高端服务式公寓和豪华服务式公寓的价格有微量上升。从去年整年来看,其价格则有较大的增幅,其中最高端的服务式公寓的价格甚至上涨了近20%。部分机构投资者看好本类型物业的投资也就不难理解了。

  ——中低档住宅市场。中低档市场则没有高档市场幸运。2005年11月的中房指数显示,上海新建住宅价格已回落到2005年1月的水平,同比下降了2%;与2005年5月的最高水平相比,下降了10%。这是该指数自1999年以来首次出现年终同比下降。

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来源: 经济参考报  作者: 徐寿松  编辑: 陶筱

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