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2006年,楼市的风向标指往哪儿?


www.zzhz.com.cn  2006年01月12日  住在杭州网

  开发商、专家、设计师热议关注楼盘

  楼市的风向标正在悄悄改变。

  业内业外已经形成的共识是:楼市普涨的行情已经一去不复返,产品价格将真正回归价值,购房者不再盲目跟风,自住型消费成为主流,开发商需要重新调整思路。

  开发商思路应该如何调整?购房者又应该如何买房?跟2005年相比,大家对2006年楼市的关注焦点有何不同?开发商、设计师和专家们都有话要说。

  客户是今年的焦点词汇 钟益明坤和建设集团市场总监

  开发商最关注什么?永远应该是客户需求。只不过以前以喊口号为主,现在则真正把客户需求放在第一位。

  宏观调控后,很多开发商都说只有把产品做好,才能真正受到购房者的青睐。事实上,只要把客户的需求摸清楚了,产品品质自然会上去。开发商需要做的,只要在市场需求和产品定位两者之间找到合适的匹配,楼盘的营销方案就很容易制订出来。

  客户需求包括很多层面。就坤和而言,对于未售楼盘“和家园”来说,是关注楼盘潜在客户潜在需求,他们想要什么,不想要什么,购买理由是什么;对“亲亲家园”来说,包括关注已经入住的业主的需求,已经买房但还未入住的客户的需求等等。每个客户的需求都不尽相同,比如意向客户重视资讯服务,已入住客户重视后期服务等,都应该分门别类加以满足。

  亲亲家园的业主以首次置业者为主,更关注小区整体的氛围、配套,而“和家园”的客户往往已经历过几代商品房的“折磨”,只有把他们对原有楼盘不满意的地方都去除,才能真正提供他们所满意的产品。2005年,坤和房产搞了一个“客户满意度”的全面调查,对已入住和未入住小区的客户都进行了调查,后期会有对策出来。

  最关注市场走势 童剑 盛元房产副总经理

  现在我们最关心的当然是接下来市场走势会如何,相信这也是目前很多开发商所关心的。

  盛元·慧谷一再推迟开盘,我们也在关注区域的价格、楼市成交情况、产品的情况,很大程度上来说,是在关注其他开发商有什么动作和其他楼盘有什么亮点。在此基础上,我们希望能在可行的条件下把这个项目再做好一点。比如在产品规划上更加合理,在整个建筑层次上更加高低错落,同时还在考虑用更好的材料。

  经历了2005年宏观调控,客户需求更加理智,不再盲目跟风,开发商也应该静下心来,关注客户想要些什么。市场不再像以前那样,开发商提供产品,购房者被动接受,现在已经回到客户处于主导地位的情况,开发商更应关心客户的需求。

  很明显,像2004年、2005年上半年那样所有楼盘价格普涨的情形不太会出现了,区域性特征会更加明显。比如稀缺性地段、市中心的价格会平稳,不排除有些区域竞争更加激烈,价格可能也会有所下调。预计2006年还会延续2005年的市场态势,以平稳为主。盛元·慧谷也会借鉴目前的市场价格,定出一个理性的价格。

  设计更趋实用 于坚 中国美院副教授

  楼市经历了2005年的一系列调控,楼市关注的方向也在变。原来因为房子不愁卖,所以炒作性比较强,对卖点、热点、噱头的东西关注比较细,强调楼盘的影响力、特色,而对普通老百姓具体关心的因素看得不是很细。而最近大家都更多地从居住者使用、自住用房的角度来考虑,对居住的最基本元素一一加以关注。

  设计师的设计思路也在改变。比如对户型的设计,变得更加实在一点。前几年,设计师更强调这个户型相对于另一个户型的与众不同的地方在哪里,追求空间上的变化。而现在,因为国家制订的普通住房与非普通住房的界限,首先户型的面积受到严格控制,140平方米成为非常明显的分界线。可以这么说,140平方米成为现在设计师设计户型时最关注的一个点。大多数时候,设计师的工作就是如何把一套140平方米以下的房子设计成购房者所需要的那种样子。

  有了这个限制,那么原来户型可以做得宽敞一点,现在则考虑面积,就要求设计师更多地从生活最基本的方面,来考虑一些实实在在的功能,比如朝南的房间有几间、房子开间多少宽、进深多少、设计的空间好不好用。在楼市自住性需求占主导的背景下,购房者更关注楼盘的性价比,一方面,性能要增加;另一方面,造价也要控制好,这就使得设计师在设计时又多了制约,之前在空间上注重的变化就要重新加以考虑。

  从盲目建造舒适型高档住房到为中低收入的老百姓提供住房,这是一个非常明显的转变。

  2006年四大关注热点 章惠芳杭州中原房地产营销代理有限公司总经理

  2006年楼市的关注点应该会体现在四个方面。

  一是关注楼盘创新。市场压力让创新变得很迫切,创新会成为楼市的人们话题。无论是户型、外立面还是用材方面都会有所尝新,相信这会成为楼市的一个亮点。

  二是关注价格走势。尤其是2006年上半年,楼盘在价格上的动作,必将成为对老百姓来说最敏感、不可避免的热点,同时也是开发商竞争的一个焦点。

  三是从区块上来看,个人认为近郊楼盘会成为关注热点。因为近郊楼盘供应量大,新开楼盘多,形成很热闹的氛围,同时因为竞争激烈,在宏观调控下动作会多一点,难免成为风口浪尖上的热点。

  四是豪宅市场有望逐步形成。受2005年深蓝广场、金色海岸等豪宅产品运营成功的启发,一些拥有稀缺资源的楼盘很有可能会把这个资源充分利用,定位为豪宅楼盘。杭州的豪宅市场逐渐成型,并形成细分市场。

  普通购房者应该关注品牌房产

  赵杭生 浙江大学投资研究所所长

  2006年购房者的需求应该分为两种类型,一种是高收入人群,他们会关注高档房产,比如高品质的、地段好的、精装修的、高度节能的楼盘,类似于今年在楼市引起轰动的楼盘金色海岸,拥有稀缺性的资源,他们不会对普通住房感兴趣,因为炒房时代已经结束了。

  另一种是中低收入的购房者,2006年应该密切关注普通住房。2005年,“普通住房”与“非普通住房”标准一出,无疑给了楼市一个信号:那就是国家鼓励满足大多数人的购房需求,而对于高档公寓、排屋和别墅的需求有所抑制。国家对普通住房设置了非常多的优惠政策,很多政策包括税收、金融政策都会向普通住房倾斜,鼓励消费普通住房。在一个健康的房地产市场里,市场主导应该是开发普通住房,从这方面来说,开发商如果一味贪图设计方便和建造高赢利大户型房源,将最终受到市场的惩罚,所以大部分开发商应该跟着政策走,造满足大众消费的普通住房,而不是仅满足少部分人需求的高档房产,这样的市场就不会有太大的问题。

  对于普通老百姓来说,很多人倾向于买性价比高的楼盘,这包括这个楼盘价格相对低廉,或者价格跟其他楼盘差不多,品质相对比较高的楼盘。但普通购房者因为专业知识不够,对市场了解不够全面,对每个楼盘的了解没有那么透彻,所以建议他们更多地关注品牌房产。

  因为品牌开发商已经积累了相当的开发经验,可信度高、比较保险,另外它在本地已经开发过很多楼盘,购房者可以以此为借鉴,心中有底。而一些刚进入房地产行业的项目公司就要当心,它们往往规模比较小、资历比较差、知名度不够,很有可能急功近利,没有做好产品的经验。

  另外,建议多关注本地的房地产开发商开发的楼盘,俗话说“跑得了和尚跑不了庙”,要对得起本地人。这不是说不要去买外地开发商开发的房子,而是说买之前要多个心眼,考察清楚后再下单。

来源: 今日早报  作者:  编辑: 沈曦霞

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