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杭州“高档别墅”转身到拍卖市场找买家
买家虽能淘到便宜好房,但得搞清房源“身世”


www.zzhz.com.cn  2006年01月12日  住在杭州网

  近日,某报纸上的一则房产拍卖预告吸引了很多人的眼球:“拍卖标的:绿城桃花源别墅一幢(两层)(桃花源一期),建筑面积358平方米,花园面积1550平方米。南面靠山,北面进出口处有一条小溪。拍卖参考价:600万元。”

  依照目前市面上的价格,像桃花源这种档次的精品别墅以600万元出售的极少,最近推出的桃花源南区精装修别墅标价更是高达1000万元以上。

  一位张姓读者不敢相信,还特地致电本报:“如果真能以这个价格拍下来,真是便宜啊!”他说自己刚刚在打听类似别墅的情况,比如面积333平方米带1260平方米花园的毛坯别墅,现在二手市场的挂牌价起码在720万元以上,面积355平方米带装修的,出800万元也不一定能买到。

  问题的关键是,最终的中标者是否真能以低价买走好房子?高档物业在拍卖场露头,是不是意味着买房者可以在拍卖市场上淘到好房子了?

  二手房为何到拍卖场找买主

  意向客户大多腰包鼓

  刊登那则预告的拍卖公司相关人员在接受记者采访时显得非常谨慎。这位工作人员表示,委托他们拍卖的业主在2003年买下这幢别墅,当时是为了自住,光豪华装修就花费不少。现在这位业主要去外地发展,就想把杭州的房子处理掉。

  他透露,业主选择以拍卖的方式出售,最终是想卖个好价钱:“如果到二手市场去挂牌,比较难定价,挂低了怕中介自己就直接吃进了,挂高了又担心一时半会儿成交不了,拍卖更透明一点,防止一些暗箱操作。”

  据记者了解,把二手房拿到拍卖公司以求好买家的,并非个别例子。据杭州几家大型拍卖公司统计,通过拍卖方式处置的二手房来源不少,其中也有房产中介委托的,占40%以上,自然人委托的占10%左右,还有50%左右来自银行等委托的不良资产。

  在采访中,记者了解到,二手房房主之所以选择拍卖而非中介,原因有二:

  其一,拍卖公司、中介的业务渠道不太一样,拍卖公司通常手头有一批相当有实力的买家。在接受标的物前,拍卖公司经过前期了解,大多“胸有成竹”;相对而言,中介公司把物业挂出去后,有点“姜太公钓鱼,愿者上钩”的意思。据了解,能够进入拍卖现场的,通常都是颇有经济实力的人,所以进入拍卖公司的物业相对价格都比较高,起步价大多在100万元以上。

  其二,相对而言,目前拍卖行业的管理更为规范。前两年杭州房产形势发展得很快,一些大大小小的中介迅速扩张,良莠不齐,出于资金安全的需要,一些有钱人就选择以拍卖的方式来出售自己的高档物业。

  拍卖的二手房身份复杂

  淘房前先搞清“身世”

  很多高档物业不到二手中介却转身涌到拍卖场找下家。对买房者来说,能不能从拍卖场上淘到便宜的好房子呢?

  据拍卖公司介绍,就价格来说,一般是银行等委托的不良资产的房源价格比较低,因为是强制拍卖,所以价格弹性不大。

  浙江恒腾拍卖公司拍卖师告诉记者,银行委托对一些欠款的二手房进行拍卖,为了尽快变现挽回损失,一般都力求成交,委托价就不会太高,一般和当初的售价持平就行了。而近两年房价上涨很快,因此以当初的市价为起拍参考价肯定就会低于现在二手房市场的一般成交价格。另外,如果首次拍卖没有成交,那么拍卖公司在第二次拍卖时还会降价再拍卖。

  而另一批拍卖市场中的二手房源,也就是中介公司委托的房源,相对而言,价格会略高。

  记者从一家二手房公司的负责人那里了解到,现在杭州从事二手房交易的有两类,一是纯房产中介,就是通过各种渠道帮助委托人销售二手房并收取佣金;二是用自有资金购买二手房,再转手盈利。

  一位从事二手房经营多年的业内人士坦言:“每年上半年我都会花上百万元购买一些二手房,然后待机售出从中盈利。虽然房产是长线看涨,但仍有一定风险,为了规避资金积压风险,在年底之前就必须将年初购买的房产尽量脱手,因此到年底之前委托拍卖出售的就很多。选择拍卖可以最有针对性地征集买家,同时拍卖价格自己定,拍卖价上不封顶则可以实现利润最大化。”

  出于这样的拍卖初衷,自然这批房源的价格就不会太低。

  而个人委托拍卖的二手房源,原因就多了:或急于套现,或卖旧房换新房。举个例子,如果是房改房,这种房子价格很低,有些地段户型很好的房产,但可能当初只花了几万元购买,时隔多年,虽然相同地段的同类房屋已身价倍增,但只要较以前他们购房的价格高一些,他们也愿意出手。

  如何搞清二手房“身世”

  拍卖师指点迷津

  低价就意味着机会。对于一般购房者而言,该如何在二手房拍卖市场寻找机会呢?浙江恒腾拍卖公司拍卖师朱益提醒买房者:

  在参加拍卖会以前一定要去现场考察,如丈量房产的实际面积是否和标的公示上的面积相符,避免购房缩水;同时要检查房产的各种手续是否齐全,查看该房产是否存在债务纠纷问题;再者就是查看房产的各种设施、环境等,尽可能周详地考虑各方面的情况,发现房产的瑕疵。另外,就是竞买人在参加拍卖之前一定要给自己定一个最高心理价位,不要受拍卖师和其他竞买人的影响,盲目跟风。

  朱益告诉记者:“特别是一些物业管理费用的拖欠,一定要十分注意。因为委托人有时候自己也没有和拍卖公司交代清楚。”

  他举了个例子:去年有一套钱塘江边的房子,建筑年代是上世纪90年代中期的,我们拍出去的价格才40多万元,结果买家去住的时候发现根本住不进去,因为这套房子拖欠的物业管理费、水电费什么的全部加起来竟然有3万多元。经过一番交涉,我们替买家交纳了费用。

  业内人士表示,出现这种问题,一般责任在委托人,但是具体落实的时候,消费者一般都找拍卖公司交涉。大的拍卖公司一般会站出来承担责任,但如果是小拍卖公司,结果怎么样,真的很难说,消费者会浪费精力和时间。所以在参加拍卖之前去看物业的时候,最好去了解一下相关情况。

  通常能淘到便宜好房

  拍卖佣金是置换佣金的4倍

  那则别墅拍卖预告刊登以来,据说有不少意向客户要看房,业主还没有定下最后拍卖时间。据透露,类似的别墅在中介的挂牌价起码在700万元以上。

  那么,在拍卖市场上淘房,能省钱吗?

  一些业内人士表示:现在杭州拍卖会还没有形成气候,而拍卖业发达的上海等地已经形成一定规模的成熟的二手房、二手车拍卖市场,定期会有专场拍卖会,市民逐步养成了这种消费习惯。而杭州的二手拍卖市场并没有形成固定规模,拍卖信息也不对称,很多有意参加竞买的人因为没有看到拍卖公告而错过了机会。因此,现在拍卖市场上“拣漏的比较多”,也就是通常能买到比市场价更实惠的房子。

  但房价本身的高低并不能完全说明在拍卖市场上就能买到便宜房子,除了房价外,还有因进入拍卖市场而产生的其他费用。最终结算,买家究竟能不能拣到便宜很难说。

  据了解,拍卖市场上交易的物业和在普通二手房中介成交的物业在契税、营业税方面是一致的。有区别的仅仅在于参加拍卖会可能要交纳的报名费以及成交后所要交的佣金。

  就报名费而言,一般的拍卖会都是免报名费的,有一些需要押金(如果没成交就退回)。少数拍卖会需要50~100元不等的报名费。而二手房中介挂牌免费。

  就佣金而言,拍卖成交的佣金一般为买家卖家各收取2~3%,杭州市场目前最高不超过5%。而中介收取的佣金则相对比较低,比如一套价格为100万元的物业,买卖双方各需要交纳中介佣金分别为7150元左右,总共为1.43万元,而总共要交纳的拍卖佣金为4~6万元。

  但值得注意的是,目前一般拍卖公司的“邀约”说明中,都会有这样一句话:“在拍卖房屋成交后涉及过户及交接所发生的一切税费由受买人单方承担”。这就意味着买卖双方的所有税费及佣金都由买家承担,即二手房的“净价”。在目前的中介市场上,挂“净价”的卖家已经不多了,但如果要上拍卖场,买家则要做好心理准备。

来源: 今日早报  作者:  编辑: 沈曦霞

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